Inleiding
De poort van Deventer bestaat uit 4 projecten, namelijk:
De vier projecten worden hierna afzonderlijk beschreven. |
|---|
Gasfabriekterrein
Projectnaam | Poort van Deventer - Gasfabriekterrein | |
|---|---|---|
Portefeuillehouder | T. Walder | |
Rapportagedatum | 31 december 2021 | |
Basisinformatie Project | ||
Herstructurering van dit voormalige Essentterrein als onderdeel van de Poort van Deventer (samen met de Stadsentree en het S/Park). Daarbij is ingezet op de “Campus Gasfabriek”, waarbij het terrein een bijdrage levert aan een ruimtelijk/economische impuls voor Deventer. | ||
Besluitvorming | ||
| ||
Projectfase | Realisatiefase | |
Stand van zaken | ||
Een aantal gebouwen op het Gasfabriekterrein is eind 2016 verkocht. Na renovatie zijn deze gebouwen ingezet om de “Campus Gasfabriek” vorm te geven. Inmiddels zijn hier 60 kleine bedrijven gevestigd met in totaal 250 fte. Op het terrein staan nog drie bestaande gebouwen; de twee voormalige bedrijfswoningen (waaronder Villa Kakelbont (Fittershuisje), Zutphenseweg 8) en een portiersloge. De portiersloge is onderdeel van de verkoop van het voorterrein (maart 2022). Voor het sterk vervallen Villa Kakelbont (het Fittershuisje) is de verkoop on hold gezet i.v.m. eventuele reservering van de kavel voor een ontsluitingsweg achter S/park langs. De gesprekken met een potentiële koper zijn voorlopig gestopt. De andere bedrijfswoning wordt nog verhuurd en komt op termijn beschikbaar. Het onderzoek in opdracht van 1618Vastgoed (Gasfabriek) en OMA (Hartenaasje) door de Stec-groep, om vanuit economisch perspectief de potentie van het gebied Poort van Deventer Noord (Gasfabriek, Gashavenstraat, Gashaven, Hartenaasje en driehoek Finsestraat) aan te geven, is eind januari 2021 in concept besproken. De gemeentelijke reactie is nog in voorbereiding en moet nog verwerkt worden tot een definitieve rapportage door de Stec-groep. Dit onderzoek moet als basis dienen voor een op te zetten ontwikkelingsperspectief voor dit gebied. Opgave voor het Gasfabriekterrein is nu een zorgvuldige verdere uitbreiding van de “Campus Gasfabriek” (zoals dat in het bestemmingsplan Stad en Dorpen is beschreven). Financieel is de vastgestelde gebiedsexploitatiebegroting leidend. Met tijdelijke gebruikers worden opstalrecht- en gebruiksovereenkomsten gesloten. Het terrein vraagt goede ontsluitingswegen en parkeerplaatsen, naast een aantal nog uit te geven gronden, die op dit moment deels tijdelijk in gebruik zijn gegeven. Ten behoeve van de goede infrastructuur op het terrein is een stedenbouwkundige schets/inrichtingsplan opgesteld, mede om de uitgeefbare gronden te definiëren. De schets moet nog aangevuld worden met een parkeerparagraaf. De realisatie van een zonnepark met de zonnepanelen op het gebouw is uitgevoerd. Het plan om zonnepanelen op carports boven de parkeerplaats te realiseren is afgeblazen door de Gasfabriek. Het voorterrein en de portiersloge zijn recent verkocht aan 1618Vastgoed voor de ontwikkeling van een ICT-centrum (X-gebouw) en de renovatie van de portiersloge. De omgevingsvergunning is inmiddels onherroepelijk. Het bouwrijp maken van de kavel is eind februari 2022 gereed. De kavel wordt geleverd in maart 2022. Start bouw wordt verwacht na de bouwvak van 2022. De huidige verouderde parkeerplaats wordt verplaatst naar het achterterrein. De eerste werkzaamheden zijn daarvoor gestart en worden in het 1e kwartaal 2022 afgerond. Met 3 verschillende potentiële kavelkopers wordt planvorming uitgewerkt op basis van een bidbook van koper. Het betreft de kavels op het achterterrein langs de dijk. Parallel hieraan wordt de grondverkoopovereenkomst opgesteld en worden de kavels bouwrijp gemaakt (oplevering en verkoop verwacht medio 2022). House2Start gaat voor het eind van 2021 haar proefwoning verwijderen van het gasfabriek terrein. Er is besloten om hier in Deventer geen vervolg aan te geven. | ||
Voortgang | ||
Scope |
| Op koers |
|---|---|---|
Inhoudelijk vormen het bestemmingsplan, de structuurvisie Stadsaszone en de Omgevingsvisie de koers voor de ontwikkeling van het Gasfabriekterrein. Inmiddels is de opstartfase met succes afgerond en komt de herstructurering van het terrein in de fase van een zorgvuldige, toekomstbestendige uitbreiding van de “Campus Gasfabriek”. Voor de Poort van Deventer Noord wordt een inventariserend onderzoek en een ontwikkelingsperspectief opgesteld vanuit eigenaren in het gebied in samenspraak met de gemeente. | ||
Financiën |
| Behoeft aandacht |
Bouwrijp maken/civieltechnische werkzaamheden Voor het bouwrijp maken / de civieltechnische werkzaamheden was een budget van circa €570.000 beschikbaar. Dit bedrag is doorgeschoven naar begin 2022 vanwege vertraging in de werkzaamheden van Enexis. Daardoor start het bouwrijpmaken later dan eerder begroot. Plankosten Opbrengsten De uitgifte van de eerste kavels op het achterterrein was begroot in 2021, maar wordt medio 2022 verwacht. Dan zijn ook die kavels bouwrijp. | ||
Afwijking begroting? |
| Ja |
Zie boven | ||
Afwijking investering? |
| Ja |
Het Gasfabriekterrein is een verlieslatende grondexploitatie en kende bij de zomeractualisatie een tekort van €0,25 miljoen (netto contant per 1-1-2021). Bij de actualisatie voor de Jaarrekening 2021 kent de grondexploitatie een tekort van €0,43 miljoen (netto contant per 1-1-2022). Het tekort van €0,43 miljoen wordt bij de jaarrekening afgedekt met een verliesvoorziening in de gemeentelijke balans. Per saldo neemt het resultaat met circa € 180.000 af. Dit wordt veroorzaakt door enerzijds meerwerk civieltechnische kosten en anderzijds hogere plankosten door nieuwe stedenbouwkundige uitgangspunten, een nieuw inrichtingsplan en een verlenging van de looptijd met een jaar naar eind 2023. Daar tegenover staat een hogere opbrengstverwachting en door het nieuwe inrichtingsplan meer uit te geven vierkante meters grond. | ||
Afwijking exploitatie? |
| Nee |
nvt | ||
Risico's en kansen | ||
Risico's en kansen? |
| Op koers |
In het weerstandsvermogen van de gemeente wordt rekening gehouden met een risico van mogelijk gederfde grondopbrengsten vanwege reservering van de kavel Fittershuisje voor een mogelijke ontsluitingsweg achter S/Park langs van € 197.500, kans van optreden 50% is € 98.750. | ||
Planning | ||
Afwijking begroting? |
| Ja |
Zie boven | ||
Afwijking totaalplanning? |
| Behoeft aandacht |
Zie toelichting bij Financien | ||
Communicatie | ||
Communicatie |
| Op koers |
Er wordt met veel betrokken partijen samengewerkt. Dit gebeurt in verschillende verbanden, (o.a. overleg met Gasfabriek/1618 Vastgoed, overleg Poort van Deventer-Noord, overleg met potentiële kopers en overleg met tijdelijke huurders van braakliggende terreinen). De beeldvorming en uitstraling van de campus gasfabriek zijn nog alom positief. | ||
Overige informatie | ||
In samenwerking met beleid (RO en Economie) is in het bestemmingsplan Stad en Dorpen een goede definitie van de bestemming “Campus Gasfabriek” opgenomen, met als doel: een goed hanteerbaar toetsingskader voor de verdere invulling van het terrein. Door de gesprekken met potentiële kopers kan deze omschrijven verder ingekleurd worden. Dat krijgt een plek in de eerdergenoemde stedenbouwkundige schets. De uitspraak van de hoge raad inzake de uitgifte van onroerend goederen vraagt aandacht in relatie tot de kaveluitgifte op het Gasfabriekterrein. | ||
Stadsentree (Teugseweg)
Projectnaam | Poort van Deventer - Stadsentree (Teugseweg) | |
|---|---|---|
Portefeuillehouder | T. Walder | |
Rapportagedatum | 31 december 2021 | |
Basisinformatie Project | ||
Het betreft de ontwikkeling van gemeentelijke gronden, voorheen bekend onder de naam Bergweide 5.2, onderdeel van het voormalige complex Groot Bergweide. Onder de naam Teugseweg maakt het nu, tezamen met het Gasfabriekterrein, deel uit van het cluster Stadsentree. De Stadsentree omvat de gronden van de gemeente, Postillion en McDonald's. In de structuurvisie stadsassen is vastgelegd dat deze locatie kansen biedt voor “Waardevast ondernemen en Slimme mobiliteit”. De oorspronkelijke gemeentelijke grondexploitatie is sinds 2015 onderdeel geworden van een gebiedsontwikkeling dat werd getrokken door ontwikkelaar Explorius met de werktitel ‘Deventer Experience’. Het plan voorzag in de ontwikkeling van diverse nieuwe functies, waaronder enkele restaurants en voldeed aan de uitgangspunten van de Structuurvisie Stadsassen. Tussen de gemeente en Explorius was een intentieovereenkomst gesloten waarin afgesproken was dit initiatief op haalbaarheid te onderzoeken en verder uit te werken. Daarin was ook opgenomen dat de gemeentelijke gronden kunnen worden ingebracht in de particuliere ontwikkeling. Deze samenwerking is in 2021 beëindigd en de ontwikkelingen zijn tijdelijk gepauzeerd in afwachting van de uitkomsten van het project Mobiliteit Poort van Deventer. | ||
Besluitvorming | ||
| ||
Projectfase | Verkenningsfase | |
Stand van zaken | ||
Met name de aansluiting van de Teugseweg op de Zutphenseweg is problematisch. Meer belasting door nieuwe functies in de Stadsentree kan dit kruispunt niet aan. De diverse verkeerskundige varianten die zijn aangedragen en onderzocht leiden niet tot een goede oplossing. Verwezen wordt naar het project Mobiliteit Poort van Deventer. De Stadsentree kan niet verder worden uitgewerkt in een ontwikkelingsperspectief zolang er geen zicht is op een goede oplossing van het knelpunt in de verkeersontsluiting. Om die reden is in overleg met Explorius met wederzijdse instemming de intentieovereenkomst beëindigd. Na het beëindigen van de samenwerking met Explorius is het project tijdelijk gepauzeerd. Zodra de resultaten van het project Mobiliteit Poort van Deventer bekend zijn wordt gezocht naar nieuwe ontwikkelingsmogelijkheden van het gebied. Dat gaat in samenwerking met alle eigenaren en gebruikers van het gebied. Een bijzondere situatie geldt voor de inrichting van een carpoolplaats. Door de gewijzigde aansluiting tussen N346 en A1 is de oude carpoolplaats inmiddels opgeheven. De nieuwe carpoolplaats is geprojecteerd op de grond van het Postillion. Met Postillion is na beëindiging van de samenwerking met Explorius overeenstemming bereikt over de inrichting en de kwaliteit van deze carpoolplaats. Op basis daarvan wordt onderhandeld over de gemeentelijke bijdrage. De bijdrage wordt verstrekt in de vorm van een huur door de gemeente waarmee de openbare beschikbaarheid kan worden gegarandeerd. De realisatie is afhankelijk van de bijdrage van de provincie Gelderland. Daarover is inmiddels ambtelijke overeenstemming bereikt. Een concept-overeenkomst ligt nu voor bij de provincie Gelderland. Ook is een concept-overeenkomst opgesteld voor de samenwerking met Postillion. In het gebied kan ook een reclamemast worden opgericht. Met de initiatiefnemer Greenledwalls is inmiddels een overeenkomst gesloten voor de huur van de grond waarop de mast wordt opgericht. Greenledwalls heeft de procedure voor een omgevingsvergunning opgestart. Door de PAR zijn enkele kanttekeningen geplaatst bij het eerste ontwerp. Daarover vindt overleg plaats. Het vergunningentraject is een zaak van Greenledwall en de gemeentelijke vergunningsverlening en valt buiten de kaders van de gebiedsontwikkeling zelf. | ||
Voortgang | ||
Scope |
| Op koers |
|---|---|---|
Door beëindiging van de activiteiten n.v.t. In het eerste kwartaal van 2021 heeft het college een definitief besluit genomen over het beëindigen van de medewerking aan het initiatief van Explorius. | ||
Financiën |
| Op koers |
Alhoewel de grondexploitatie al langer loopt dan de afspraken met Explorius, wordt de huidige grondexploitatie in 2022 afgesloten. Eerder was aangegeven dat de afsluiting plaats zou vinden bij het opstellen van de jaarlijkse actualisatie aan het eind van 2021. Dit is evenwel niet mogelijk gebleken omdat de transacties rond de carpoolplaats nog niet zijn afgerond. Dit wordt nu verwacht in de eerste helft van 2022. Wel is de grondexploitatie inmiddels geheel aangepast aan de nieuwe situatie. Dat leidt tot een verbetering van €94.000. De verliesvoorziening neemt af tot een bedrag van €157.000. De grondexploitatie wordt altijd vertrouwelijk vastgesteld door de raad. Deze kwartaalrapportage is openbaar doordat het integraal onderdeel uitmaakt van de P&C-documenten en hetgeldvandeventer.nl. Daardoor is er bij deze rapportage een restrictie in het detailniveau van de informatie. Voor de raad is de actuele vertrouwelijke grondexploitatie te raadplegen via de vertrouwelijke bijlages van de paragraaf grondbeleid. | ||
Afwijking begroting? |
| Nee |
Zie hierboven | ||
Afwijking investering? |
| Ja |
Zie hierboven. | ||
Afwijking exploitatie? |
| Ja |
Zie hierboven | ||
Risico's en kansen | ||
Risico's en kansen? |
| Op koers |
Het netto risicoprofiel bedraagt € 250.000, verband houdend met de grondopbrengsten voor de reclamemast. De transactie is pas definitief zodra de omgevingsvergunning voor de mast is verleend. Daarover bestaan nog enkele onzekerheden. | ||
Planning | ||
Afwijking begroting? |
| Ja |
Zie hierboven | ||
Afwijking totaalplanning? |
| Behoeft aandacht |
Door beëindiging van de activiteiten n.v.t. Zie hierboven | ||
Communicatie | ||
Communicatie |
| Op koers |
Alle partijen zijn volledig geïnformeerd. | ||
Overige informatie | ||
n.v.t. | ||
S/Park
Projectnaam | Poort van Deventer - S/Park | |
|---|---|---|
Portefeuillehouder | T. Walder | |
Rapportagedatum | 31 januari 2021 | |
Basisinformatie Project | ||
Het project S/Park zit in een tussenperiode. Het oorspronkelijke project is afgerond met het raadsbesluit om de samenwerkingsovereenkomst te beëindigen. Daarbij is een motie aangenomen waarin het college gevraagd wordt het kadastrale eigendom (nog) niet terug te leveren aan Nouryon alvorens er zicht is op een doorstart. Aan het einde van het jaar heeft het college besloten om de Samenwerkingsovereenkomst te beëindigen met behoud van het kadastrale eigendom, conform de motie. | ||
Besluitvorming | ||
- Samenwerkingsovereenkomst Deventer Open Innovatie Centrum (DOIC) 2017-01524 | ||
Projectfase | Verkenningsfase | |
Stand van zaken | ||
De eerste termijn van het project liep af op 31 december 2020. Op deze datum werden, zoals in het contract (SOK) bepaald, de indicatoren ‘nieuw fte's' en 'omzet' geïnventariseerd. Beide indicatoren blijven ver achter bij de verwachting. Daarom heeft de raad tot een “no go” besloten voor de tweede fase van de SOK. Verder vraagt de raad een verkenning te doen naar de mogelijkheden van een doorstart door middel van een plan B, en zolang de gesprekken daarover lopen het blote eigendom van de grond vooralsnog niet terug te leveren aan Nouryon. Immers de locatie is nog steeds kansrijk voor een ontwikkeling met hoogwaardige werkgelegenheid. De gesprekken over een doorstart zijn nagenoeg afgerond, begin 2022 gaan hierover de voorstellen naar de raad. Nouryon ziet voor zichzelf geen rol in de doorstart, zij wil haar focus leggen op haar kernactiviteiten. Daartoe heeft zij een klein deel (1 hectare) van het S/park nodig. Nouryon is bereid het andere deel van het terrein te verkopen aan gemeente en/of HMO voor een doorstart. De gemeente/HMO hebben daarop het kadastrale eigendom niet teruggeleverd (zoals was afgesproken in de SOK) maar het eigendom van Nouryon overgenomen (zie hierover ook de raadmededeling). Begin 2022 gaan er voorstellen naar de raad voor de doorstart van S/Park. Daarin staat ook op welke wijze het college voorstelt dat die ontwikkeling wordt georganiseerd, hoe de verdeling van risico's is, en welke economisch profiel wordt nagestreefd. | ||
Voortgang | ||
Scope |
| Op koers |
|---|---|---|
Zie hiervoor projectbeschrijving. Ten aanzien van de aanwezige bodemverontreiniging is er in de SOK bepaald dat de verantwoordelijkheid hiervoor blijft bij Nouryon. Nouryon op haar beurt heeft dit risico afgekocht bij “Nazorg Bodem Deventer NV”. | ||
Financiën |
| Op koers |
De financiën blijven binnen de kaders zoals gesteld door de raad. Over de hernieuwde financiële kaders bij een doorstart wordt begin 2022 een besluit gevraagd aan de raad. | ||
Afwijking begroting? |
| Nee |
Afwijking investering? |
| Nee |
Afwijking exploitatie? |
| Nee |
nvt | ||
Risico's en kansen | ||
Risico's en kansen? |
| Behoeft aandacht |
In het weerstandsvermogen van de gemeente werd rekening gehouden met twee risico’s: - S/Park wordt geen succes en partijen beëindigen de samenwerking na 7 jaar. In dat geval lijkt dóór exploiteren middels erfpacht ook geen optie en kan de gemeente de grond zelf op een alternatieve manier gaan ontwikkelen en/of verkopen. Een verkenning van dit scenario laat zien dat de grond dan een herontwikkelingswaarde van ca. €3,5 miljoen vertegenwoordigt. Dat zou leiden tot een afwaardering van €4 mln (de gemeente heeft immers al €7, 5 miljoen geïnvesteerd). De kans dat zich een dergelijk scenario voordoet, is voorzichtigheidshalve bepaald op 20%. Het netto risico waarvoor weerstandvermogen moet worden aangehouden bedraagt derhalve €800.000, -; Beide risico's kunnen vervallen met het aangaan van de beëindigingsovereenkomst, waartoe door het college is besloten vlak vóór de kerst. Het eerste risico vervalt omdat HMO zich garant stelt om de gronden van de gemeente af te nemen voor de prijs die de gemeente daarvoor heeft betaald. Dit of de raad wel of niet gaat instemmen met de doorstart. Indien de raad niet instemt met de doorstart en ook de garantie van HMO niet wil gebruiken (en dus de gronden (vooralsnog) zelf wil houden, ontstaat er een nieuw risicoprofiel. Het tweede risico kan vervallen omdat in de beëindigingsovereenkomst is bepaald dat Nouryon zorgdraagt voor het verplaatsen van de risicocontour. | ||
Planning | ||
Afwijking begroting? |
| Nee |
Afwijking totaalplanning? |
| Op koers |
Communicatie | ||
Communicatie |
| Op koers |
Overige informatie | ||
n.v.t. | ||
Verkeersinfrastructuur
Projectnaam | Poort van Deventer - Mobiliteit Poort van Deventer | |
|---|---|---|
Portefeuillehouder | F. Rorink | |
Rapportagedatum | 31 januari 2021 | |
Basisinformatie Project | ||
Aanleiding Project Projectopdracht
De gemeenteraad stelde in de begroting 2021 €133.875 budget beschikbaar om de aanbevelingen verder te onderzoeken op haalbaarheid in relatie tot de aspecten draagvlak bij organisaties en ondernemers, investeringskosten en verkeerskundig effectiviteit. Het project bevindt zich in de initiatieffase. | ||
Besluitvorming | ||
Initiatief - Raadsmededeling 2020-001065: Tussenstand en vervolgstap Mobiliteit Poort van Deventer, d.d. 27-10-2020 | ||
Projectfase | Initiatieffase | |
Stand van zaken | ||
In het voorjaar / zomer 2021 werd de verkeerskundige effectiviteit samen met Goudappel Coffeng onderzocht. Op basis van de resultaten werden najaar 2021 kostenramingen gemaakt voor de benodigde investeringskosten. Resultaat onderzoek verkeerskundige effectiviteit op hoofdlijnen In de uitwerking heeft Goudappel zich gericht op de verkeerskundige effecten voor automobiliteit. Vanuit dat oogpunt richt het onderzoek van Goudappel zich op het effect van de maatregelen 1&8, 3, 4 en 6 op de verkeerscapaciteit. Deze maatregelen zijn modelmatig doorgerekend. De uitkomsten daarvan zijn op hoofdlijnen ongewijzigd ten opzichte van de vorige rapportage. In het 1e kwartaal van 2022 worden de uitkomsten gedeeld en besproken met bedrijven en belanghebbenden in het gebied. Raakvlakken met andere grote projecten Projectoverstijgend vindt afstemming plaats met de volgende projecten/ initiatieven | ||
Voortgang | ||
Scope |
| Op koers |
|---|---|---|
Financiën |
| Op koers |
Eind 2021 is de financiële prognose dat gemaakte kosten + prognose van nog te maken kosten valt binnen het beschikbaar gestelde budget. | ||
Afwijking begroting? |
| |
Afwijking investering? |
| Nee |
Afwijking exploitatie? |
| Nee |
Risico's en kansen | ||
Risico's en kansen? |
| Op koers |
In deze intentiefase van het project is er nog geen sprake van risico's en de beheersing daarvan | ||
Planning | ||
Afwijking begroting? |
| Nee |
Afwijking totaalplanning? |
| Op koers |
Zodra de gesprekken met de stakeholders zijn gevoerd, wordt de opgehaalde input verwerkt. Vervolgens: | ||
Communicatie | ||
Communicatie |
| Op koers |
Brede externe afstemming van resultaten met partijen in het gebied vindt plaats in februari/maart 2022. In het proces tot nu toe heeft onderstaande afstemming plaats gevonden; | ||
Overige informatie | ||
